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管道堵塞造成損害,責任由誰承擔?

發布: 2022-08-23     文章來源:     查看: 1344次

/趙中華  莊宇聰

 

近期,不少物業服務企業咨詢關于管道堵塞是否應當承擔責任、如何確認具體為哪戶業主造成了管道堵塞的問題。例如,今年3月,某小區因管道堵塞先后三次造成業主家中返水,其中一次,小區物業公司賠償業主損失近5萬元。筆者建議該問題應當引起物業公司重視,加強對主管道的疏通,保存好日常的疏通、維護、養護記錄。

 

下水管道維護責任的劃分

 

下水管道分為器具排水管、排水橫支管、排水立管和通氣管(部分小區可能沒有通氣管)。根據《建設工程質量管理條例》第四十條的規定:電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程的保修期為2。在判斷管道堵塞應當由哪方承擔責任時,首先應當判斷是否仍在開發商的保修期內,如果在保修期內,則由開發商承擔責任,如果不在保修期內,則需判斷管道堵塞部位和堵塞原因。

業主家中的地漏、馬桶等下方器具排水管、排水橫支管屬于業主專有部分,其損壞、堵塞應當由業主本人進行維修和清掏;排水立管和通氣管屬于業主共有部分,其日常維護、疏通責任應當由物業公司承擔,物業公司如果未及時履行疏通義務的,可能會承擔一定比例的責任。

業主專有部分管道堵塞,一般不需物業公司承擔責任;業主共有部分管道堵塞,首先看能否確定具體侵權人(即是哪戶業主使用不當造成管道堵塞),能夠確定具體侵權人的,由實際侵權人承擔責任;不能確定具體侵權人的,需要看物業公司是否盡到維修保養管理義務。實踐中具體責任劃分如下:

一是物業公司盡到了維修保養管理義務,無需承擔責任。

河南省信陽市中級人民法院在(2021)豫15民終6362號民事判決書中認為,45幢樓一單元二樓到頂樓(03室)的主排污管道系該幢樓該部分業主共有部分,不屬于小區公共部分,物業公司對該部分排水管道沒有承擔維修保養及管理的合同義務,業主在使用該部分排水管道過程中,應當享有權利,承擔義務,審慎合理使用,避免因使用不當造成排水管道堵塞。

在接到原告反映情況后,物業公司安排人員進行了排查,清除了堵塞物、疏通了管道,其行為符合業主與物業公司簽訂的物業服務合同的約定。因業主不當使用排水管道,導致生活垃圾進入主排污管道堵塞公用管道造成原告家中損失的后果,物業公司不應當承擔責任。

北京市第二中級人民法院在(2022)京02民終1889號民事判決書中認為,根據雙方就管道反水事宜的溝通記錄以及物業公司的維修處理過程之事實經過,尚不足以認定物業公司在處理案涉溢水情況過程中存在明顯怠于處理且檢查錯誤的情形。在邵某提供的證據不足以證明物業公司怠于履行物業服務義務以及其財產損失與物業公司怠于履行物業服務義務之間的因果關系的情況下,其主張物業公司賠償,事實及法律依據不足,本院不予支持。

以上判決中,物業公司均未承擔責任,根本原因在于物業公司履行了維修保養管理義務,維修保養管理義務主要來自物業服務合同的約定和行業標準的規定。如部分物業服務合同中約定每年630日、1231日前各清掏、疏通一次下水管主管道,則物業公司應當按照物業服務合同的約定及時履行清掏、疏通義務。需要注意的是,部分物業服務合同中物業服務標準部分未明確約定每年的清掏、疏通次數和時間,則對物業公司相對不利,建議以后簽訂的物業服務合同中明確約定該事項。

中國物業管理協會印發的《普通住宅小區物業管理服務等級標準(試行)》中規定,不論何級物業服務標準,小區共用的污水管道每年至少疏通一次,并視檢查情況及時清掏。因此,當類似糾紛發生時,物業公司應當舉證證明已經履行了物業服務合同的約定,并符合行業標準的規定。應當提交的證據包括:管道清掏與巡檢的記錄、現場照片,出現返水漏水事件后協助業主的記錄、照片、視頻等,建議物業公司在日常管理中保存好相應的證據。

二是物業公司未嚴格履行其維護管理職責,應當承擔相應責任。

湖北省宜昌市中級人民法院在(2021)鄂05民終2664號民事判決書中認為,下水道主管道屬于房屋共用設施設備,應由物業公司進行維護、檢修。根據查明的事實,在2020516日發現柳某家中因下水道主管道堵塞發生漏水事故前,物業公司最近一次清理下水道主管道的時間是2020111-113日,結合該公司在處理本次漏水事故時在下水道主管道清理出大量污物的事實,可以認定,物業公司并未嚴格履行其維護管理職責,應當對柳某因廚房漏水被淹而產生的合理損失承擔相應責任。

因漏水事故發生在柳某家內,物業公司難以通過自身日常的巡查予以發現,而柳某在事發前又長時間不在涉案房屋內居住,未能在第一時間發現漏水事故并及時清理,從而導致其損失擴大,其本人對此亦應承擔相應的責任。最終法院判決物業公司承擔50%的責任。

上述判決中可以看出,發生漏水事故時主管道清理出了大量污物,法院據此認定物業公司未嚴格履行清掏、疏通義務,物業公司最終承擔了相應比例的責任。因此,在日常工作中,物業公司要加強對下水主管道的巡檢,遇到有大量異物或者不通水的異常情況要及時疏通。

三是物業公司未嚴格履行其維護管理職責,應當承擔相應責任,無證據確定實際侵權人的,其他共用管道的業主并不承擔責任,明確具體侵權人后,物業公司可向其追償。

2019年,南通市通州區人民法院在一民事糾紛中認為,物業公司有義務對公共設施設備進行日常維護和管理。案涉共用下水主管道屬于物業管理服務協議約定的公共設施,應由物業公司負責維護和管理,因物業公司疏于管理和維護,未定期進行清理和疏通,且根據物業公司工作人員反映,本次堵塞系二次堵塞,故物業公司對此存在過錯,理應承擔賠償責任。原告及物業公司未能舉證證明堵塞物系該單元哪位入住業主拋扔或不當使用所致,法院無法將他們確定為實際侵權人,故這些業主不承擔賠償責任。

根據《民法典》和《物業管理條例》的規定,物業公司應當按照約定和物業的使用性質,妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分,維護物業服務區域內的基本秩序,采取合理措施保護業主的人身、財產安全。物業公司未能履行物業服務合同的約定,導致業主人身、財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。

根據上述案例,公共下水管道堵塞引發返水的致損案件仍然屬于一般的民事侵權案件,應當遵循一般的民事裁判規則,不能類推適用高空拋物規則和共同危險行為規則將舉證責任倒置給其他業主,無證據確定實際侵權人的,其他業主并不承擔責任。如果有證據證明堵塞是因某一個業主不當使用造成的,則該業主應當承擔侵權責任。

 

如何找到具體侵權人

 

由于立管相對較粗,且物業公司一般會定期清掏,小的、易溶的垃圾一般不會堵塞立管。根據筆者檢索的案例,立管堵塞的,堵塞物一般為大件垃圾或者不宜沖入管道的物品,比如疏通鞭、裝修垃圾、大量塑料垃圾或者衛生巾、尿不濕、涂料垃圾等等。因此,在無法確定具體侵權人時,物業公司可查看裝修記錄、業主向物業公司申請疏通的記錄、報修記錄,也可以查詢監控記錄,看是否有業主購買過堵塞管道的物品。

 

預防管道堵塞的措施


物業公司可以將不能沖入管道的物品列成清單在每個單元張貼,如裝修垃圾、涂料垃圾、尿不濕、衛生巾、大量的毛發、塑料袋以及其他塑制產品、廚余垃圾等等,并將造成管道堵塞可能承擔的責任告知業主。一旦遇到管道堵塞,建議業主不獨自使用疏通鞭等物品,找專業的人員進行管道疏通。

物業公司應加強對主管道的疏通,以維護小區的和諧穩定,減少對物業公司的投訴和可能造成的損失。

 

作者趙中華系中國物業管理協會法律政策工作委員會副主任、北京瀛和律師事務所不動產業務中心執行主任,莊宇聰系北京瀛和律師事務所律師

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